Monsieur Dulon, pouvez-vous nous décrire en quelques mots votre fonction et vos missions principales au sein de Quaero Capital ?
Je suis Directeur de l’Asset Management de Quaero Capital. J’élabore et mets en œuvre la stratégie financière et extra-financière sur nos deux fonds :
- Foncière Quaero I, un fonds de 100 M€ constitué d’actifs de bureaux value-add, répartis sur toute la France (Grand Paris et grandes métropoles françaises),
- Educatio, un véhicule qui vise une taille cible de 200 M€, premier fonds exclusivement dédié à l’immobilier d’éducation.
A ce titre, je travaille en étroite collaboration avec le pôle investissement, notamment sur la détermination des objectifs d’acquisition, les due diligences (permettant d’avoir une parfaite connaissance des actifs) et les cessions d’actifs.
J’assure également l’exploitation et la valorisation des bâtiments sous gestion.
Je coordonne l’ensemble des acteurs qui interviennent tout au long du cycle de gestion d’un actif : architectes, conseils, Property Managers, en passant par iQspot, par exemple.
Quel est le positionnement et la stratégie d’investissement du Pôle Real Estate de Quaero Capital ?
Quaero Capital est une société de gestion franco-suisse créée en 2005, qui a développé en 2018 une activité immobilière. Nous nous différencions sur le marché par :
- une stratégie d’investissement originale, qui nous conduit à sélectionner des actifs :
- généralement plus petits (2.000 à 5.000 m²) que ceux regardés par les grands acteurs traditionnels,
- aux montages financiers plus complexes, notamment au travers du rachat et de la valorisation de contrats de crédit bail,
- situés dans toute la France (Paris et grandes métropoles); nous disposons d’une réelle expertise des marchés régionaux où nous sommes présents,
- sur lesquels nous réalisons des travaux de réhabilitation, de redéveloppement, voire de changement de destination.
- des compétences pointues dans 3 domaines complémentaires : la restructuration d’actifs, l’asset management actif et l’ingénierie financière,
- une proximité réelle avec les locataires, et une attention particulière portée à la maîtrise des charges,
- une prise en compte effective des enjeux environnementaux dans nos réhabilitations et dans la gestion de nos bâtiments.
Notre objectif est d’aboutir à un repositionnement locatif de nos acquisitions et à soigner les intérêts des locataires.
Une stratégie qui garantit de meilleurs revenus et une meilleure liquidité de nos actifs.
Pouvez-vous illustrer le propos ?
Pour vous donner un exemple concret, nous avons racheté le contrat crédit-bail portant sur un immeuble dans le 13e arrondissement de Paris, qui était occupé par Pôle Emploi. Nous avons procédé à la démolition et à la reconstruction du bâti, le faisant passer de 1.600 m² à 2.850 m². Nous livrerons un immeuble clé-en-main au Groupe Galileo Global Education fin 2022.
Autre exemple, ici d’optimisation de gestion locative : nous avons réhabilité l’intégralité d’un immeuble vieillissant (réfection de la coque avec isolation et rénovation des parties communes) situé à Rueil Malmaison.
Résultat : des locataires fidélisés, avec une augmentation de la surface prise à bail et du loyer moyen, et de nouveaux preneurs sur les lots vacants.
« Des locataires fidélisés, avec une augmentation de la surface prise à bail et du loyer moyen, et de nouveaux preneurs sur les lots vacants. »
Quelle place y tient l’investissement responsable ? Comment adressez-vous ce sujet ?
Quaero Capital est signataire de la charte PRI (Principles for Responsible Investments) et CDP (Carbon Disclosure Project) depuis 2015. Nous avons obtenu la note « A+ » pour la Stratégie et la Gouvernance dans l’évaluation annuelle des PRI 2020. Notre fonds Educatio est en cours de labellisation ISR.
Notre offre de valeur est étroitement liée à une vision durable de l’investissement :
- En phase de construction ou de réhabilitation, par des choix orientés basse consommation/émission,
- En phase d’exploitation par la maîtrise énergétique, qui passe notamment par
- le suivi et le pilotage en temps réel des consommations avec iQspot
- et la sensibilisation des locataires aux consommations optimisables.
C’est ainsi que nous avons été amenés à acquérir un immeuble obsolète à Nantes, que nous avons réhabilité par amélioration de l’existant. Aujourd’hui le bâti est plus performant, et les consommations d’énergie (et d’eau) sont suivies en temps réel. Une connaissance des consommations qui nous permet d’adresser facilement les obligations de déclaration du décret tertiaire.
Ce que nous observons, c’est qu’aujourd’hui, pour les locataires, la maîtrise des charges devient un vrai sujet. De plus en plus, la maîtrise énergétique, et donc le niveau de charges, entre dans la balance au moment du choix d’un candidat locataire.
Dans quel contexte avez-vous été amené à choisir iQspot, et pourquoi avez-vous choisi cette solution ?
En 2019, il nous fallait anticiper le décret tertiaire. Nous avions pu constater à quel point la collecte des factures s’avérait compliquée pour les Property Managers. Nous voulions éviter cet écueil.
C’est à cette époque que Julien Bruneau [NDLR : fondateur et CEO d’iQspot] m’a contacté et présenté la solution. Elle semblait tout à fait pertinente, et le rapport qualité/prix digeste, quelle que soit la taille de nos actifs, petits ou grands.
Nous avons équipé 2 premiers immeubles en décembre 2019. Nous avons été satisfaits du monitoring et aussi de l’Energy Management associé, qui est très bien fait. La fiabilité des données est irréprochable.
Nous avons continué à équiper notre parc en 2020 et 2021 et avons prévu de monitorer l’intégralité des actifs du fonds Educatio avec la solution.
Avez-vous un témoignage particulier, voire chiffré, à partager concernant l’impact de la performance énergétique sur le rendement de vos actifs ?
L’immobilier est émetteur. Nous avons entre les mains un levier d’action fort. Pour nous, il est évident que la performance énergétique et carbone de nos actifs a un impact positif à notre échelle sur l’environnement, et sur la perception du lieu de travail de nos locataires.
Il est difficile de chiffrer l’impact de la performance énergétique seule. C’est un tout bien sûr. Par exemple, nous adressons d’autres enjeux ESG qui jouent un rôle positif :
- l’intégration de services encourageant les mobilités douces (bornes de recharges, espaces à vélos, mais aussi douches…),
- la bonne gestion des ressources en eau (avec iQspot, nous avons pu par exemple détecter des fuites sur les systèmes d’arrosage et de chasses d’eau),
- l’introduction systématique des annexes environnementales dans nos baux, quelle que soit la surface louée, et l’échange régulier avec nos locataires, dans une démarche de sensibilisation.
Ce que nous constatons, c’est que le traitement des enjeux ESG, au-delà de la stabilisation locative, améliore la liquidité locative et transactionnelle de nos actifs.
Résultat : Nos locataires sont fidélisés et s’étendent au sein de notre patrimoine malgré un contexte fortement concurrentiel.
Quelles sont les prochaines étapes que vous envisagez pour améliorer la performance environnementale du parc que vous avez sous gestion ?
Nous allons bien entendu continuer les travaux de réhabilitation sur les actifs qui le nécessitent.
Nous savons aussi que la bonne exploitation et l’optimisation des usages jouent un rôle clé en matière de performance. C’est pourquoi nous avons entrepris de sensibiliser :
- nos prestataires, notamment ceux en charge de la maintenance et de l’exploitation des systèmes de CVC. Nous leur demandons d’optimiser les systèmes et de vérifier les réglages de réduits. iQspot les aide au quotidien pour cela.
- nos locataires, en informant régulièrement sur les bonnes pratiques (éco-gestes), et au travers des comités verts annuels. Un moment privilégié pour donner le panorama global de l’immeuble et de se projeter ensemble vers le futur. Nous y déterminons les actions conjointes à mener, notamment pour faire face ensemble aux enjeux du décret tertiaire.
Dans ce cadre, iQspot nous permet de :
- disposer d’un compte rendu factuel et chiffré des postes de consommation, servant de base à nos échanges,
- mettre en valeur les économies réalisées,
- mesurer l’impact des actions menées,
- et de communiquer sur les investissements techniques que nous réalisons, dont les locataires n’auraient pas forcément conscience sinon. Or ces investissements participent à la maîtrise des charges et de la performance environnementale des locaux qu’ils occupent.
De manière générale, iQspot contribue à une communication positive et constructive avec nos locataires. Nous pouvons démontrer l’attention que nous portons à l’optimisation de notre gestion, et créer les conditions d’une action convergente entre eux et nous.
Ceci concourt au maintien d’un bon relationnel, et in fine à la performance globale de nos actifs.
Une performance de gestion que nous envisageons de valoriser, au cas par cas, au travers de labellisations.
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