Mohammed Sdiri, Responsable Technique chez Humakey, nous livre les analyses et actions qu’il a menées pour réduire drastiquement les consommations sur l’un des Immeubles de Grande Hauteur (IGH) qui lui ont été confiés.
Des résultats remarquables, obtenus en moins de 12 mois, principalement par optimisation du réglage des équipements en place. Mais pas seulement. Détails dans cette interview.
M. Sdiri, pouvez-vous nous décrire en quelques mots votre fonction et vos missions chez Humakey ?
J’ai rejoint Humakey le 1er janvier 2021 en tant que Responsable Technique. Ma mission est de garantir la bonne exploitation technique et la qualité servicielle des bâtiments que l’on me confie. Dit autrement, je m’assure du fonctionnement des équipements, optimise leur utilisation et organise l’ensemble des services proposés aux locataires. Mon but est de leur apporter le plus de confort possible, tout en veillant au niveau de charges.
Le fait d’être posté sur site participe pleinement à la qualité de l’accompagnement que nous réalisons chez Humakey. C’est mon cas. Aujourd’hui, je partage mon temps entre deux IGH du portefeuille de La Française REM, situés dans l’ouest parisien.
Quel est le positionnement de Humakey sur le marché des Property Managers ?
Dès sa création en 2015, les 2 fondateurs [NDLR : Stéphane Bureau et Thierry Henry] ont souhaité développer un service premium. Un Property Management engagé et sur-mesure vis-à-vis des investisseurs, au plus proche des locataires, reposant sur les qualités techniques et humaines de ses collaborateurs. Notre nom porte en lui cette intention : chez “Humakey”, la “clé est l’humain”.
Cette proposition de valeur rencontre un écho certain. C’est sûrement ce qui explique que l’entreprise a très vite trouvé son marché. Aujourd’hui, Humakey, ce sont 40 collaborateurs qui gèrent plus d’1,5 millions de m², et une marque à part entière bien présente sur le marché français.
Notre rapprochement avec Esset, effectué en juillet 2021, nous permet de bénéficier des process, des fonctions supports comme l’infrastructure IT du groupe, tout en conservant notre identité propre, et une réelle autonomie dans l’action.
Pouvez-vous nous décrire le premier actif et ses enjeux de gestion au moment où il vous a été confié ?
En 2020, La Française REM a identifié l’immeuble ILEO, qu’elle souhaitait repositionner.
Il s’agit d’un IGH situé à Boulogne, de plus de 17.000 m², répartis sur 12 étages. Cet immeuble propose principalement des espaces de bureaux, et présente de réels atouts, parmi lesquels :
- une terrasse au dernier étage,
- un espace VIP au 11ème,
- un auditorium en rez-de-chaussée,
- un grand jardin,
- un RIE au premier sous-sol, dont la gestion est assurée par une association,
- et deux niveaux de parkings.
Pour atteindre son objectif, La Française REM décide alors :
- d’engager d’importants travaux d’embellissement,
- et de positionner un Property Manager à forte expertise, pour augmenter la satisfaction des locataires en place, et rehausser le taux d’occupation.
C’est dans ce contexte qu’elle a choisi les services de Humakey, à partir de janvier 2021. Notre première action a consisté à analyser la situation, et à proposer des axes d’amélioration, notamment pour optimiser les niveaux de charges.
Quels constats avez-vous faits, quelles actions avez-vous engagées pour améliorer ces niveaux de charges ?
Nous avons d’abord remarqué que tous les équipements étaient démarrés ou éteints manuellement, en local. Sans visibilité à distance des statuts de fonctionnement, ces pratiques sont nécessairement source d’oublis, donc de gaspillages. Nous les avons repassés en automatique, avec des réglages adaptés.
La remontée des données de consommation en temps réel avec iQspot a significativement contribué à la détection des anomalies, à leur analyse et à l’ajustement des réglages.
Pouvez-vous nous en dire un peu plus ?
Nous avons programmé la CTA en tenant compte des plages horaires d’occupation de l’immeuble.
Nous avons connecté les extracteurs du parking à une sonde CO2 afin de pouvoir les déclencher automatiquement à terme, dès l’atteinte d’un certain seuil.
Pour faire correspondre le renouvellement d’air de l’auditorium à l’usage réel de cet espace, nous avons :
- mis en place un outil de réservation de cette salle, via l’application nouvelatrium.net, qui permet aussi d’envoyer automatiquement l’information vers le mainteneur. Celui-ci peut donc démarrer l’équipement à la demande.
- prévu l’installation de sondes CO2 dans l’auditorium, pour caler le démarrage de la CTA sur les besoins instantanés en renouvellement d’air.
La pose de capteurs sur les compteurs dédiés au restaurant s’est également avérée très utile. Cette démarche a permis de responsabiliser les usagers, et de leur donner des clés d’action concrètes sur la consommation d’énergie de cet espace.
Le suivi en temps réel des consommations d’eau a permis de mieux régler les installations sanitaires. Et pour rester sur le thème de l’eau, nous avons également procédé au réglage du surpresseur d’eau de pluie, permettant d’arroser le jardin grâce à l’eau récupérée plutôt qu’à l’eau de ville.
Autant d’actions concrètes qui constituent un bras de levier important dans la maîtrise de l’exploitation d’un bâtiment.
Y a-t-il encore des économies à aller chercher ?
Oui. Pour le futur, nous prévoyons d’équiper de nouveaux espaces de l’immeuble d’éclairages LED (moins consommateurs), associés à des détecteurs de présence pour ne plus laisser certains espaces allumés en permanence. Il y aura notamment :
- 1 éclairage permanent sur 3 dans le parking, les autres se déclenchant au passage d’un véhicule ou d’un piéton,
- et 1 lumière à chaque palier, les demi-paliers s’allumant par détection de présence.
J’envisage de pousser les économies encore plus loin avec l’extinction totale des lumières des escaliers la nuit. Pour un IGH, cela demande une dérogation en préfecture. Une démarche que j’ai déjà effectuée par le passé et possible lorsque l’on dispose d’un PC de sécurité actif 24h/24, capable de déclencher l’allumage manuellement à tout moment si besoin.
Sauriez-vous nous donner des résultats chiffrés des actions que vous avez menées ?
Absolument. C’est d’ailleurs un des avantages d’iQspot, qui permet de connaître précisément toutes les consommations d’énergie et d’eau, mais aussi les émissions de GES et les dépenses associées. Une solution innovante dans son format de restitution.
Concernant Iléo, les chiffres sont impressionnants : 732 MWh économisés sur cette première année.
Cela représente 21,2% d’économies d’énergie pour ce bâtiment. Alors même que la rigueur climatique a été plus importante en 2021 qu’en 2020.
Cela veut dire que nous avons réalisé des économies substantielles de charges.
Et nous prenons la même voie sur le second IGH que nous a confié La Française REM.
« Les chiffres sont impressionnants : 732 MWh économisés (…) soit 21,2% d’économies d’énergie »
Y a-t-il des enjeux de certification sur ces actifs ? Si oui, quelle place y tient la gestion de l’énergie ?
ILEO fait partie d’un fonds labellisé ISR. La performance énergétique y est un critère essentiel. La diminution des gaspillages y contribue très fortement. On peut aussi l’améliorer en récupérant la production d’énergie, là où c’est possible. Nous avons donc mis en évidence que les ascenseurs généraient de l’énergie au freinage, récupérée dans les accumulateurs du système. C’est un point valorisé dans le label.
Par ailleurs, La Française REM, toujours soucieuse d’investir dans l’amélioration environnementale des immeubles qu’elle gère, envisage de certifier l’immeuble en Breeam in-Use. La bonne gestion de l’énergie, de l’eau et du confort des locataires y sont également des critères clés, qu’iQspot permet d’adresser.
Quel est l’impact de ces démarches dans votre relation aux locataires ?
Les locataires attendent principalement 2 choses : le bon suivi des charges et l’apport de services. Ils attendent de nous une gestion en “bon père de famille”; que nous soyons attentifs, comme chacun le serait à la maison. C’est ce que nous faisons.
Les économies réalisées permettent de proposer d’autant plus de services et d’animations qualitatives, orchestrées par notre Community Manager. Des prestations ludiques, pédagogiques ou culturelles vraiment appréciées par les occupants. La semaine européenne et la semaine de l’environnement notamment ont rencontré une belle adhésion.
Finalement, que vous apporte iQspot dans votre performance au quotidien ?
iQspot nous apporte un regard plus affiné sur les consommations. C’est une plateforme intuitive, qui nous permet d’aller très loin dans nos analyses et nos actions en économies.
Nous en avons déjà détaillé plusieurs, mais il me vient un autre exemple, qui concerne les appels de puissance. L’application a montré des pics de consommation, liés au démarrage des extracteurs dans le parking. Tous démarraient en même temps, entraînant le paiement de pénalités au regard des puissances souscrites.
Il nous a suffi de les faire démarrer avec un décalage de quelques secondes pour supprimer ces pénalités financières.
Au quotidien, iQspot me permet d’avoir un regard sur la totalité du bâtiment, sur toutes les dérives et sur les axes d’amélioration pour faire évoluer les consommations à la baisse. Elle permet de révéler au propriétaire et aux locataires où faire des économies, et de les valoriser précisément une fois réalisées. Parce qu’il y a des euros derrière les MWh économisés.
D’ici quelques jours, nous allons nous réunir avec le propriétaire et les locataires, sur la base du rapport produit par iQspot. Nous ferons le point sur :
- les actions engagées et les résultats chiffrés déjà obtenus en un an,
- le plan d’actions et d’investissements à privilégier pour l’année à venir.
Humakey veille à accompagner concrètement propriétaires et locataires dans la réalisation d’économies d’énergie. Pouvoir s’appuyer sur des données chiffrées et des faits permet de nourrir les échanges, et d’engager l’ensemble des parties prenantes vers un résultat positif ; un résultat tangible et valorisant, tant pour nos clients que pour nos locataires. Une satisfaction commune, motrice de notre action.