En janvier 2022, 18 mois seulement après son lancement, 54 fonds français arborent le label ISR (Investissement Socialement Responsable) immobilier.
Dans leur rapport publié en mars dernier, l’OID, l’ASPIM et Novethic précisent qu’en 2021 :
- Les épargnants ont investi 3 Md€ dans les fonds immobiliers ISR. Ce montant représente 28% de la collecte globale des fonds grand public.
- Leur performance globale est comparable à celle de fonds immobiliers non labellisés : Performance identique pour les OPCI grand public ISR comparée à la moyenne du marché (4,4%) / Taux de distribution des SCPI ISR à 4,43% contre 4,45 % pour l’ensemble du marché.
L’engouement est donc réel pour ce label dédié aux fonds qui investissent dans les actifs immobiliers les plus performants et/ou mettent en œuvre les bonnes pratiques environnementales et sociales pour l’exploitation de leurs actifs. Un nombre grandissant de gestionnaires de fonds ISR choisissent iQspot pour répondre aux exigences de ce label.
Pourquoi ? C’est ce que nous vous proposons de (re)découvrir dans cet article, en revenant sur l’ensemble de ses conditions d’attribution et sur la manière dont iQspot contribue activement à les remplir.
Dans cet article, nous vous proposons de répondre aux questions suivantes :
- Quelles sont les exigences du label ISR immobilier ?
- Quels indicateurs choisir pour sa labellisation ISR immobilier ?
- Qui labellise les fonds ISR immobiliers ?
- Pour combien de temps est délivré le label ?
Quelles sont les exigences du label ISR immobilier ?
Le label ISR, propriété de l’Etat français, s’adresse :
- aussi bien aux fonds investissant dans les bâtiments les plus récents et les plus performants,
- qu’à ceux investissant dans l’amélioration de la performance ESG des bâtiments en portefeuille.
Le label met particulièrement l’accent sur le processus de gestion en phase d’exploitation et sur l’engagement des parties prenantes.
Concrètement, pour pouvoir prétendre au label, la société de gestion de fonds doit :
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Définir les objectifs recherchés par le fonds | Mettre en place une méthodologie d’analyse | Indiquer les critères ESG de construction et de gestion du portefeuille | Engager les parties prenantes | Informer les investisseurs | Évaluer les impacts positifs de la démarche |
Nous vous proposons de détailler ci-après ces différents points, en précisant l’apport d’iQspot dans leur mise en œuvre.
1. Définition des objectifs recherchés par le fonds
Le fonds doit communiquer les objectifs qu’il recherche au travers du choix de ses critères ESG.
2. Mise en place d’une méthodologie d’analyse
Le fonds déploie les moyens et les outils nécessaires pour analyser la performance ESG des actifs.
→ iQspot propose un système unique de collecte et de restitution des consommations d’énergie, d’eau, de déchets, ainsi que des paramètres de confort. Avec iQspot, votre fonds bénéficie d’un système fiable de collecte, de suivi, de traitement et d’analyse des données extra-financières. Vous répondez ainsi à l’exigence du label sur ce point, à savoir :
- “justifier de moyens internes ou externes fiables pour conduire votre analyse”
- et “démontrer un effort réel d’analyse et de compréhension des informations dont vous disposez”.
3. Etablissement et revue des critères ESG de construction et de gestion du portefeuille
Le fonds précise comment il prend en compte les résultats de l’analyse ESG dans ses décisions d’investissement et ses processus de gestion.
Il doit ensuite reporter chaque année :
- un inventaire de ses bâtiments incluant leur évaluation ESG,
- l’évaluation ESG minimale retenue dans la stratégie d’acquisition d’actifs et des objectifs pour les bâtiments en dessous de ce standard.
- et si le fonds détient plus de 80% de bâtiments au-dessus du standard, une démonstration de la cohérence de l’évaluation ESG minimale.
Les résultats de la stratégie ESG doivent enfin être mesurables, à l’aide d’objectifs prédéfinis, et étudiés sur 3 ans.
→ iQspot fournit une vision globale du portefeuille, des rapports annuels pour chaque bâtiment, et permet la configuration d’objectifs dont l’atteinte est mesurée en temps réel.
4. Engagement des parties prenantes
Le fonds met en œuvre les moyens et outils nécessaires pour engager les locataires, les gestionnaires des immeubles et les prestataires de travaux dans sa démarche.
→ Les données recueillies sur la plateforme iQspot sont accessibles à toutes les parties prenantes définies dans l’application : du propriétaire au locataire, en passant par les gestionnaires administratifs et techniques (Property, Facility Managers, Mainteneurs). Un système d’alertes personnalisables permet d’avertir les bonnes personnes en cas de dérive de consommation ou dépassement de seuil. Nos Energy Managers conseillent les Asset et Property Managers sur les actions à mener pour gagner en performance.
5. Information des investisseurs
Le fonds communique de manière claire et transparente sa stratégie et les résultats de sa mise en œuvre auprès des investisseurs. Il met en place un dispositif adapté pour contrôler le respect de ses engagements.
Ainsi, un rapport sur la gestion ESG doit-il être communiqué aux investisseurs sur une base au moins annuelle. Ce rapport comprend a minima, de manière contextualisée, l’évaluation ESG :
- des 5 actifs les plus performants,
- des 5 actifs les moins performants
- et des 5 actifs les plus importants (en valeur).
Le fonds doit également justifier d’une politique de gestion des risques et d’une organisation de contrôle relatif à la politique ESG.
→ En permettant au fonds de disposer de données fiables, exhaustives et homogènes, iQspot assure la fiabilité des informations communiquées aux investisseurs. L’automatisation de la collecte des données permet par ailleurs d’en assurer la qualité, et de justifier d’une organisation de contrôle et de gestion des risques.
6. Évaluation des impacts positifs de la démarche
Le fonds met en place un dispositif de mesure et de suivi pour évaluer les impacts positifs de la stratégie mise en œuvre. Il doit fournir les preuves du suivi et les résultats obtenus quant aux performances sur l’Environnement, le Social et la Gouvernance (ESG).
Le fonds doit suivre a minima 8 indicateurs de performance dont 4 obligatoires et 4 optionnels (cf. détail ci-après).
→ Grâce à la télérelève des consommations énergétiques, au calcul automatique des émissions GES et au suivi des indicateurs de confort (hygrothermique, nuisances sonores, qualité de l’air), la solution iQspot permet de suivre en temps réel 3 des 4 indicateurs obligatoires. Elle permet également de suivre plusieurs indicateurs optionnels, au sein des 3 piliers E, S et G.
Quels indicateurs choisir pour la labellisation ISR immobilier ?
Les 4 indicateurs d’impact obligatoires
Le label ISR immobilier prévoit 4 indicateurs d’impact obligatoires :
- L’indicateur “Performance énergétique” (Pilier E)
Par exemple : Consommations énergétiques en énergie finale (ou en énergie primaire) par m² et par an
- L’indicateur « Émissions de Gaz à Effet de Serre” (Pilier E)
Par exemple : Émissions de GES en kgCO2eq par m² et par an, sur les scopes 1 et 2, des parties communes et privatives.
- L’indicateur “Mobilité” ou “Santé et confort des occupants” (Pilier S)
Par exemple (mobilité) : Part des actifs situés à moins de 500m de transports en communs; Part des actifs équipés de bornes de recharge pour véhicules électriques ou de local vélo…
Par exemple (santé et confort des occupants) : Indicateur de qualité de l’air ou de l’eau; Part des actifs accessibles aux personnes à mobilité réduite…
- L’indicateur “Gestion de la chaîne d’approvisionnement” (Pilier G)
Par exemple : Part des contrats de prestataires avec clause ESG; Part des travaux couverte par une charte chantier responsable…
→ iQspot fournit les preuves du suivi des indicateurs 1, 2 et 3 (partie santé/confort des occupants), permet de les améliorer et de les maintenir dans le temps.
iQspot couvre donc 3 des 4 indicateurs d’impact obligatoires.
Les indicateurs d’impact optionnels
En plus des 4 indicateurs obligatoires, le fonds doit proposer a minima 4 autres indicateurs d’impacts.
Ils sont laissés au libre choix du fonds, avec au minimum 1 indicateur dans chaque pilier E, S ou G.
En outre, le label impose une pondération relative des piliers, dont le nombre d’indicateurs respectifs doit représenter :
- entre 30% et 60% du total des indicateurs pour le pilier Environnement (moyenne constatée 43%);
- entre 20% et 50% pour le pilier Social (moyenne constatée 33%);
- et entre 20% et 30% pour le pilier Gouvernance (moyenne constatée 24%).
Vous trouverez ci-dessous une liste d’indicateurs optionnels souvent choisis par les fonds. Et en gras, ceux suivis et améliorés par iQspot.
Indicateurs Environnementaux
- Indicateurs de certifications environnementales : Part des actifs certifiés Breeam In-Use* / HQE Exploitation / etc. …
- Indicateur de gestion de l’eau : Consommations d’eau en litres par m² par an,
- Indicateur de gestion des déchets : Suivi de la production de déchets,
- Indicateurs de biodiversité : Part des actifs ayant une parcelle végétalisée à plus de 10 %; Indicateur d’étalement urbain …
- Indicateurs EnR : Part d’énergie renouvelable; Production locale d’EnR en énergie finale par m² par an.
*Pour savoir comment iQspot vous permet d’obtenir votre certification Breeam in-Use, et dans la plupart des cas de gagner une étoile, cliquez ici.
Indicateurs Sociaux
- Indicateurs de services rendus aux occupants : Part des actifs proposant des services (à définir) proches ou au sein des bâtiments; Part des actifs reliés à la fibre ou offrant un accès wifi ; Part des actifs certifiés Well / WiredScore / etc.
- Indicateurs de contribution au développement local : Décote de loyer; Part des actifs accueillant une activité socialement utile …
Indicateurs de Gouvernance
- Indicateurs de résilience au changement climatique : Part des actifs soumis à audit de résilience; Part des actifs évalués avec des risques faibles et moyens selon une plateforme…
- Indicateurs de relations aux locataires (/usagers, /riverains) : Part des locataires sensibilisés aux écogestes; Part des locataires ayant signé une annexe environnementale…
→ iQspot vous permet de proposer et suivre a minima 4 indicateurs d’impact optionnels.
Son déploiement favorise en outre activement ceux centrés sur la certification d’actifs.
Qui labellise les fonds ISR immobiliers ?
À l’heure actuelle, trois organismes de certification sont accrédités par le COFRAC (comité français d’accréditation) pour gérer le processus d’audit nécessaire à la labellisation d’un fonds ISR : Afnor Certification, Deloitte et EY France.
L’organisme choisi audite le fonds candidat pour déterminer s’il respecte les critères de labellisation.
Pour ce faire, il :
- analyse les documents réglementaires, le relevé de portefeuille et le rapport de gestion du fonds,
- mène des entretiens avec les dirigeants du fonds pour approfondir certaines questions.
A l’issue de ce processus, il établit un rapport d’audit avec ses conclusions et commentaires sur d’éventuels manquements. C’est lui qui :
- décide en toute indépendance d’accorder ou non le label,
- et informe le Ministère de l’Economie et des Finances de la labellisation du fonds, pour son inscription sur la liste officielle.
Pour combien de temps est délivré le label ISR immobilier ?
Le Ministère de l’Economie et des Finances accorde le label ISR immobilier pour une durée de 3 ans, renouvelable.
Pendant cette période, et pour s’assurer que le fonds est respectueux des exigences du label, des contrôles intermédiaires sont programmés.
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iQspot est un formidable outil de mise en œuvre et de suivi de la performance des actifs sur les grandes thématiques ESG : énergie, eau, déchets, confort des occupants, partage des informations entre les parties prenantes.
La solution idéale pour donner corps à vos labellisations de fonds (ISR immobilier, GRESB…), mais également à toutes vos certifications d’actifs (Breeam in-Use, HQE Exploitation…) et réaliser l’ensemble vos reportings réglementaires (Dispositif Eco-Energie Tertiaire, DPEF…).
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