A l’heure de la publication du bilan extra-financier d’Inéa, Karine Dachary, sa Directrice Générale Adjointe, dresse le panorama des choix stratégiques et actions concrètes qui ont hissé la foncière cotée au rang de leader du Green Building en France.
Des choix pragmatiques et ambitieux, qui lui ont permis de mieux résister à la crise et qu’elle a décidé de pousser encore plus loin dans sa nouvelle feuille de route RSE.
Quels sont, en quelques mots, le positionnement et la stratégie d’investissement de Inéa ?
Inéa est une jeune foncière créée il y a 15 ans. Sa stratégie d’investissement a reposé dès le départ sur le potentiel de développement des métropoles régionales. Leur vivacité économique et démographique appelait déjà alors la création de m² nouveaux.
Nous avons donc choisi d’investir exclusivement en régions, dans de l’immobilier neuf. En prenant le risque commercial d’acheter sur plan, des immeubles de bureaux non loués, et de créer de la valeur par leur location à des preneurs privés et publics de qualité.
Aujourd’hui, Inéa possède un patrimoine de bureaux et de parcs d’activité valorisé à 920 M€.
Nos 71 sites, répartis sur une dizaine métropoles, sont donc récents (moins de 7 ans en moyenne) et résolument de taille humaine (5.400 m² en moyenne).
Quel est votre rapport à la RSE ?
Nous sommes sensibles à toutes les questions environnementales, et ce depuis nos débuts. De plus, en investissant dans le neuf, nous avons la chance d’être aux premières loges de l’innovation en matière de construction durable.
Nous avons ainsi été les pionniers de la construction bois dans le tertiaire, en proposant dès 2013 le premier parc tertiaire en structure 100% bois massif à Aix-en-Provence.
En 2016, nous avons décidé de transcrire cette appétence et cette volonté dans une feuille de route RSE à la fois pragmatique et opérationnelle. Il n’était pas question pour nous de faire de la communication, mais bien d’obtenir des résulats. Assez logiquement, nous avons donc fait le choix de nous engager sur :
- la performance du bâti : en optant pour le neuf, nous bénéficions des exigences les plus récentes en matière de Réglementation Thermique
- la certification BREEAM in-Use des actifs : un label dédié à l’exploitation des bâtiments, qui offre un spectre d’évaluation RSE multicritères intéressant (énergie, eau, santé et bien-être des occupants, pollution, etc…).
- et la bonne gestion énergétique et environnementale des actifs -passant notamment par la récupération automatique de données de consommations (d’énergie et d’eau). C’est pour répondre à cette problématique que nous avons testé puis généralisé le déploiement d’ iQspot.
« iQspot était la solution à la fois la plus pragmatique, la plus fiable et la plus pérenne. »
Pourquoi avez-vous choisi iQspot ?
Parce que c’était la solution à la fois la plus pragmatique, la plus fiable et la plus pérenne. Donc la plus pertinente.
Les autres acteurs du marché proposaient tous des systèmes basés sur la récupération de factures fournisseurs. Un système qui paraissait sympathique de prime abord, puisqu’il s’agissait de récupérer de la donnée déjà existante, mais dantesque si l’on considère qu’il fallait demander les factures à tous nos locataires (270 aujourd’hui), et sans assurance de pérennité de la méthode (un simple changement d’interlocuteur chez nos locataires pouvait la mettre à mal).
Grâce à la solution iQspot et la pose de capteurs sur les compteurs et sous-compteurs d’énergie et d’eau, les données sont remontées et disponibles en temps réel. Ce qui présente des avantages multiples :
- la collecte est de fait automatisée,
- nous nous affranchissons de la dépendance aux fournisseurs de fluides,
- et nous avons une vision fine des consommations (par zone, par usage…).
Nous avons commencé à équiper quelques actifs en 2016 et avons généralisé le système depuis, avec le déploiement de plus de 350 capteurs. Aujourd’hui, iQspot est devenu un outil du quotidien pour le monitoring global de notre parc.
Comment vous en servez-vous ?
Nous nous servons d’iQspot principalement à deux niveaux.
Premièrement, pour nos reportings Corporate annuels. Chaque année, nous pouvons publier nos données de consommation globales et les benchmarker. Il s’agit des données consolidées de consommations d’énergie et d’eau. Les données énergétiques sont disponibles en énergie finale, énergie primaire et émissions de GES associées.
Deuxièmement pour le pilotage des actifs au quotidien, via nos Property Managers qui en ont immédiatement perçu l’intérêt :
- Dès l’installation d’iQspot, ils ont été en mesure de réaliser des audits de réglage; notamment d’adapter les réglages thermiques en fonction des périodes d’occupation réelles. Seul le temps réel permet de regarder à la journée ou à la semaine si les réduits sont correctement programmés les soirs et week-ends. Et si ce n’est pas le cas, de corriger le tir et de réaliser des économies d’énergie substantielles.
- Ensuite, grâce aux alertes en temps réel, ils sont avertis directement par mail en cas de dérive de consommation. Une fonctionnalité qui permet, par exemple, de détecter immédiatement les fuites d’eau… et de régler le problème dans la foulée, plutôt que 2 ou 3 mois après.
- Enfin, le dispositif est un atout dans la relation aux locataires. En premier lieu pour alimenter les réunions d’annexes environnementales. Arriver avec de la data actualisée chaque année permet des échanges plus riches et orientés vers l’action. En tant que bailleur, nous pouvons montrer ce que nous avons fait en matière de gestion des équipements généraux (optimisation CVC, passage en LED…). Les locataires deviennent plus enclins à faire leur part, notamment autour des usages. Tout le monde contribue à la maîtrise des charges et à la moindre empreinte environnementale… Même si certains changements de comportements requièrent encore du travail pour être adoptés.
Et plus prosaïquement, disposer de données précises et factuelles permet aussi la levée de doutes quant aux origines et responsabilité d’éventuelles surconsommations. Avoir ce “juge de paix” permet de maintenir une relation de confiance avec les locataires.
Quels sont les résultats obtenus jusqu’ici au regard de votre stratégie RSE ?
Les résultats mesurés à fin 2020 nous rendent particulièrement fiers et confortent notre sentiment d’être un leader du Green Building en France.
D’abord au niveau de la performance du bâti : à ce jour, 9% du parc national de bureaux bénéficie d’une performance de niveau équivalent ou supérieur à la RT 2012. Chez Foncière Inéa, ce taux s’élève à 60% !
La modernité de notre parc garantit sa qualité immobilière intrinsèque.
Concernant la certification Breeam in-Use, pour mémoire, la France comptait fin 2020 environ 650 actifs de bureaux certifiés. Breeam in-Use étant le label le plus diffusé en région.
A ce jour 89% des actifs d’Inéa ont engagé cette démarche de certification.
Plus significatif encore, le résultat de ces certifications : 90% de nos actifs déjà certifiés le sont avec un niveau supérieur ou égal à “Very Good”. Plus précisément, 56% en “Very Good” et 34% en “Excellent”.
« En 7 ans, nous avons déjà réalisé 31% d’économies d’énergie ! »
Et en matière d’économies d’énergie ?
Disposer de nos consommations en temps réel est déjà un résultat en soi. Pour nous, la question posée par le Décret Tertiaire du “comment collecter” est déjà réglée depuis longtemps. Et cela participe de surcroît à une meilleure notation dans le référentiel Breeam in-Use.
Grâce à ces données, nous pouvons concrètement mesurer aujourd’hui le chemin parcouru depuis 2012 : en 7 ans, nous avons déjà réalisé 31% d’économies d’énergie !
Cet engagement se traduit aussi assez logiquement par une consommation surfacique moyenne bien inférieure à celle constatée sur le marché. Avec 116 kWh d’énergie finale consommée par m² en 2019, notre parc de bureaux est énergétiquement 38% plus performant que la moyenne publiée par l’OID.
Ces excellents résultats nous permettent d’ores et déjà de nous projeter par rapport aux objectifs 2030 du dispositif éco-énergie tertiaire récemment publiés. Toujours sur la base des chiffres 2019 (l’année 2020 ayant été particulière du point de vue des taux d’occupation [NDLR : et considérée comme non représentative dans l’arrêté n°2 du Décret Tertiaire paru en janvier 2021]), 80% de nos actifs respectent déjà les objectifs 2030 et obtiendraient le label Eco-Énergie Tertiaire. Neuf ans avant l’échéance.
Sur les 20 % restants, 13% ne nécessiteront que quelques efforts marginaux pour respecter le seuil. Au final, seuls 7% des actifs requerront des investissements complémentaires. Des chiffres à mettre en regard de premières études indiquant des taux nationaux à 30% de sites déjà conformes, 30% de sites nécessitant quelques ajustements et 40% de sites où il faudra prévoir des investissements plus lourds.
C’est un énorme avantage concurrentiel. Cela veut dire que nous n’avons pas de CAPEX de rénovation énergétique à engager dans les 9 prochaines années ; et que notre patrimoine bureaux est protégé d’une éventuelle baisse de valeur liée à ces nouvelles contraintes règlementaires.
Quelles sont les prochaines étapes que vous envisagez pour améliorer l’efficacité environnementale du parc que vous avez sous gestion ?
Nous allons continuer à optimiser les consommations d’énergie et d’eau, en impliquant toujours plus nos locataires. Notre nouvelle feuille de route RSE pluriannuelle qui démarre cette année en tient naturellement compte. Elle intègre aussi de nouveaux objectifs, en ligne avec la trajectoire environnementale nationale 2050. La neutralité carbone, la gestion des déchets et de la biodiversité y prennent une place nouvelle. Nous envisageons pour ce faire plusieurs axes de travail, parmi lesquels :
- le développement de la production d’EnR. Une des chances que nous avons en région est de disposer d’espace, et généralement de parkings extérieurs. Un véritable potentiel pour l’installation d’ombrières équipées de panneaux photovoltaïques.
- la géoénergie pour ses aspects particulièrement intéressants en termes de décarbonation de l’énergie thermique et de valorisation du foncier.
- le reboisement des sites, présentant un bénéfice sur la plan de l’agrément et celui de la captation de carbone,
- la sélection de matériaux de constructions toujours plus écologiques. Au-delà des 40.000 m² de tertiaire 100% bois que nous possédons déjà, nous allons continuer à être force de proposition dès la conception des actifs -ce que nous permet notre stratégie d’investissement en VEFA.
- la participation à des programmes de compensation fait également partie des leviers que nous envisageons d’actionner pour atteindre la neutralité carbone.
« A terme, il y aura soit une prime aux immeubles sans CAPEX à engager, soit une décote pour les autres. »
Pensez-vous que cette politique aura un impact sur la valorisation des actifs ?
Jusqu’ici, on ne peut pas dire que la “valeur verte” des actifs soit réellement prise en compte dans les arbitrages. Mais il y a fort à parier que sous la pression du marché et de la législation, les choses changent assez rapidement. Le Décret Tertiaire impose des objectifs de réductions de consommation conséquentes à moyen et long terme. Les propriétaires soucieux d’être en conformité avec la loi devront prévoir les investissements nécessaires à leur atteinte.
A terme, il y aura selon toute vraisemblance soit une prime aux immeubles sans CAPEX à engager, soit une décote pour les autres. En ce qui nous concerne, nous sommes sereins puisque, de ce point de vue, nous ne courrons pas de risque de dégradation de la valeur de nos actifs.
Enfin, question incontournable en ces temps si particuliers : quels ont été les impacts de la crise sanitaire sur votre activité en 2020 ? Sont-ils comparables à ceux constatés sur Paris ?
Nous avons beaucoup de chance, puisque nous avons eu peu de locataires impactés par la crise. En 2020, nous avons eu un taux de recouvrement des loyers de 99%. Et le pourcentage restant concerne de l’étalement de loyers. Il est vrai que les actifs de bureaux et de parcs d’activité ont généralement mieux résisté que d’autres, plus exposés. Mais nos bâtiments neufs, en région, et à taille humaine se sont avérés particulièrement résilients en contexte de crise sanitaire :
- la densité d’occupation y est structurellement moins élevée qu’en centre-ville, a fortiori en QCA. L’espace déjà existant entre les postes de travail rend plus facile la mise en œuvre de la distanciation sociale.
- dans un immeuble de 2 à 3 étages, il est possible d’utiliser les escaliers plutôt que les ascenseurs, lieux de forte promiscuité, déconseillés en période de pandémie.
- la possibilité d’ouvrir les fenêtres constitue un véritable atout quand l’aération devient un enjeu de santé.
Ces caractéristiques, auxquelles on peut ajouter l’existence de terrasses et de parties extérieures, ont fait de nos immeubles des lieux de travail plus agréables à vivre et plus compatibles avec les contraintes imposées par le contexte. Nos bâtiments ont été plus fréquentés que la moyenne : 25 à 30% d’occupation lors du premier confinement, et 50 à 55% lors du second. C’est ce que nous avons pu déduire de l’étude des consommations d’eau dans les parties communes (toilettes, cantines). La connaissance de l’activité d’un bâtiment par télérelève de data autorise de nombreuses et précieuses analyses.
Nous remercions Karine Dachary d’avoir partagé avec nous les clés de succès d’Inéa.
Nous sommes fiers et honorés d’accompagner au quotidien l’un des leaders du Green Building en France.
Vous aussi souhaitez avancer sur le sujet de la performance énergétique de vos bâtiments ? Parlons-en ensemble.
