Immobilier en crise : optimiser la performance énergétique dans un contexte réglementaire contraignant

Aujourd’hui, ce n’est une nouvelle pour personne : le monde de l’immobilier souffre. En effet, le marché des SCPI connaît pour la seconde année de suite un rendement négatif. En effet, le rendement global moyen affichait -2,45% au premier semestre 2024 (Les Echos).
Malgré la difficulté de collecter, les investisseurs se confrontent à la réalité des réglementations environnementales. Le décret tertiaire et BACS obligent ces derniers à agir afin d’améliorer les performances énergétiques de leur parc immobilier.

Auparavant ceux-ci n’avaient pas à se poser la question d’engager des travaux importants car ils pouvaient investir des CAPEX. Aujourd’hui, la situation est bien différente et les bailleurs doivent trouver des solutions économiques pour être conformes aux réglementations françaises et européennes.

Les échéances réglementaires deviennent concrètes. Une première échéance pour le décret BACS arrive au 1er janvier 2025 et en 2030 pour le décret tertiaire. Des actions doivent être mises en place dès maintenant.

Réduire les dépenses énergétiques sans surinvestir

Aujourd’hui, il est compliqué de mettre en place des travaux de rénovation lourds car ceux-ci impliquent des investissements importants compliqués à mettre en place dans la conjoncture actuelle.

L’enjeu pour les bailleurs est donc d’améliorer la performance énergétique de leur parc à moindre coût. 

Les investisseurs peuvent mettre en place des actions simples pour réduire les consommations en période d’inoccupation. Ces périodes d’inoccupation correspondent aux horaires durant lesquelles les bureaux sont vides. Une fois identifiée, les mainteneurs peuvent adapter les réglages des équipements en fonction afin d’être à l’arrêt ou de consommer moins. Ainsi, ils réalisent des économies facilement.

Pour obtenir ces résultats, il suffit de suivre ses consommations de manière fine et d’analyser ses consommations. C’est d’ailleurs, ce que nous proposons grâce au suivi des consommations en temps réel sur notre plateforme SaaS grâce à l’installation de capteurs IoT sur les compteurs énergétiques des bâtiments anciens comme récents. Ensuite, nos energy managers analysent les courbes de consommation afin de trouver les axes d’amélioration de réglages des équipements.

Ces analyses permettent également d’identifier les bâtiments les plus performants et ceux qui le sont moins. Ainsi, les propriétaires peuvent hiérarchiser leurs travaux facilement. Parfois, cela les mène à abandonner des plans de travaux car les analyses montrent que la performance du bâtiment ne nécessite pas de rénovation.

Les solutions IoT légères permettent de collecter les données de consommation avec uniquement des équipements utiles sans suréquiper. Ainsi, les investisseurs réalisent des investissements adaptés évitant des CAPEX superflus. 

De plus, en adoptant ce type de solution, il est possible de l’inclure dans les charges répercutables aux locataires et évite donc tout investissement de la part du propriétaire. Il est donc essentiel de les impliquer afin d’obtenir leur accord et leur coopération dans la démarche de rendre le bâtiment plus durable.

Les locataires au cœur de la stratégie de décarbonation des bâtiments

Les locataires sont clés dans la décarbonation des bâtiments car ils sont responsables de 50% des consommations énergétiques des bâtiments. En effet, leur manière d’utiliser l’éclairage, les prises de courant, les équipements utilisés (ordinateurs, écrans…) représente la moitié des consommations du bâtiment. Les équipements de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) sont responsables pour l’autre moitié. Le bon réglage de ces derniers permet de facilement faire des économies d’énergie. En effet, il est plus simple d’agir sur des équipements que d’assurer des changements de comportement humains. Cependant, ces réglages ont un effet direct sur les occupants et leur confort, il est donc nécessaire de les impliquer également dans cette démarche. 

Aujourd’hui, la sensibilisation des entreprises locataires est variée. 

Les grandes entreprises sont sensibles aux actions vertes dans leur bâtiment car elles ont en général elles-mêmes une stratégie RSE. Elles sont donc friandes d’actions en faveur de l’amélioration de la performance environnementale du bâtiment. La communication avec l’occupant est donc essentielle.

Les petites entreprises, quant à elles, mettent en général moins de moyens pour avoir un impact vertueux sur leur environnement. Il est plus rare de trouver des politiques RSE claires et construites. Des actions pour améliorer la performance environnementale des bâtiments qu’ils occupent n’est donc clairement pas une priorité. C’est pourquoi, il est intéressant que les propriétaires proposent ce genre de solution afin de leur faciliter les choses. 

De plus, ces plus petites entreprises seront prochainement assujettis à la CSRD. Cette directive encourage les actions en faveur du développement durable et permet l’évaluation de l’impact des entreprises dans cette démarche. Celle-ci est en vigueur depuis 2024 pour des acteurs importants mais va toucher des structures plus petites dès 2025.

Application de la directive de la CSRD

Source :  https://entreprendre.service-public.fr/actualites/A16970

Les propriétaires ont donc une opportunité de créer une relation privilégiée avec leurs locataires en les aidant à remplir les objectifs de cette directive.

De plus, peu importe la taille de l’entreprise locataire, ce type d’actions permet de montrer l’implication du propriétaire dans un meilleur confort et une meilleure gestion des charges de ces derniers. Ainsi, l’investisseur améliore la relation avec son locataire.

En conclusion, face à un marché immobilier en difficulté et des exigences réglementaires croissantes, les bailleurs sont confrontés à la nécessité d’améliorer la performance énergétique de leur parc immobilier tout en maîtrisant leurs investissements grâce à des solutions légères et l’implication de leurs occupants.